Taxa condominial

TAXA CONDOMINIAL - Obrigação Propter Rem

Adriana Kingeski

Todo aquele que opta por morar em um condomínio, seja como condômino, seja como “morador”, deve ter a consciência de que assume responsabilidades inerentes ao imóvel, como a de cumprir a Convenção, o Regimento Interno, as atas de assembleia, os pagamentos das cotas condominiais ordinárias e extraordinárias. Não é uma escolha cumprir as regras. É uma obrigação!

A obrigação pelo pagamento de débitos de condomínio possui natureza propter rem. Significa dizer que as obrigações referentes ao bem estão acopladas a ele. Indo além, a obrigação sempre segue o bem, independente de quem seja o proprietário. Inclusive, o próprio imóvel pode ser usado para pagar os débitos, caso a obrigação não seja cumprida.

Conforme Maria Helena Diniz ensina, tal obrigação surge no momento em que “o titular do direito real é obrigado, devido à sua condição, a satisfazer certa prestação”.

Veja o artigo 1345, do CC: O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Todo aquele que adquire um imóvel em um condomínio responde pelos débitos futuros e pretéritos, incluindo multas e juros moratórios. Caso não pague, o bem poderá ser penhorado para a quitação.

Contudo, o Superior Tribunal de Justiça, em decisão monocrática do Ministro Moura Ribeiro – AREsp 1165340 / DF, quanto às taxas inadimplentes pretéritas ao comprador de imóvel novo, entende que a responsabilidade é da Incorporadora ou Construtora que vendeu o imóvel. E a responsabilidade do novo proprietário consuma-se com a entrega das chaves do imóvel e da detenção da posse plena sobre o imóvel.

Embora não seja uma decisão vinculante, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios – TJDFT está seguindo este entendimento ao julgar os processos em que permeia este objeto, sob a fundamentação de que “Embora a obrigação quanto ao pagamento das taxas condominiais relativas à unidade imobiliária de condomínio possua natureza propter rem, o adquirente do imóvel novo apenas responde pelas cotas condominiais a partir do momento em que recebe as chaves, ficando o promitente vendedor responsável pela quitação anterior a essa data (07111352620198070003, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, publicado no DJE: 10/12/2020).